Türkiye’de kültürel ve doğal mirasın korunması amacıyla bazı bölgeler “sit alanı” olarak ilan edilmekte ve bu alanlardaki taşınmazların kullanımına çeşitli kısıtlamalar getirilmektedir. Mülkiyet hakkı kısıtlanan veya tamamen yapılaşmaya kapatılan bu taşınmazların sahiplerini mağdur etmemek adına yasal mevzuatımızda çeşitli vergi, resim ve harç istisnaları düzenlenmiştir.
Bu yazımızda, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında sit alanı ilan edilen yerlerdeki vergi muafiyetlerinin şartlarını, hangi taşınmazlar için geçerli olduğunu ve emlak vergisi ödenmeyen sit alanlarının hukuki çerçevesini detaylıca inceleyeceğiz.
Vergi, Resim ve Harç İstisnası Hangi Taşınmazlar İçin Geçerlidir?
İlgili istisnalar, gayrimenkulün devri, inşası veya kullanımı sırasında ortaya çıkan vergi yükümlülüklerini kapsar. 2863 sayılı Kanun’un 21. maddesine göre, aşağıdaki şartları taşıyan taşınmazlar her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır:
Tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” şerhi düşülmüş olan yapılar (I. ve II. grup tescilli eserler).
Arkeolojik sit alanı veya doğal sit alanı sınırları içerisinde kalması sebebiyle üzerinde kesin yapılanma yasağı getirilmiş olan parseller.
Bu alanlarda yer alan taşınmazların devir ve temliki, yapılaşma yasağı nedeniyle ciddi değer kaybına uğradığı için kanun koyucu gayrimenkul sahibini; tapu harcı, veraset ve intikal vergisi ile emlak vergisi gibi birçok mali yükümlülükten muaf tutmuştur.
Hangi Sit Alanlarında Emlak Vergisi Ödenmez?
Bir taşınmazın sadece “sit alanı” içerisinde kalması, emlak vergisinden muaf olması için her zaman tek başına yeterli değildir. Emlak vergisi muafiyetinin temel şartı; alanın sit derecesi ve ilgili koruma kurulu tarafından taşınmaza getirilen yapılaşma yasağının niteliğidir. Hiç emlak vergisi ödenmeyen durumlar şunlardır:
Kesin Yapılanma Yasağı Bulunan Arkeolojik ve Doğal Sit Alanları: Üzerinde hiçbir şekilde yeni inşaata (yapılaşmaya) izin verilmeyen, örneğin I. derece arkeolojik veya doğal sit alanlarında bulunan parseller emlak vergisinden tamamen muaftır.
Tescilli Kültür Varlıkları: Sit alanı içinde olsun veya olmasın, tapusunda resmi olarak “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı” şerhi bulunan binalar, kural olarak emlak vergisinden muaftır.
Önemli Not: Eğer taşınmaz örneğin III. derece sit alanındaysa veya üzerinde “kesin yapılanma yasağı” yoksa (koruma amaçlı imar planlarıyla kısıtlı da olsa inşaat izni veriliyorsa), tam muafiyet uygulanmaz. Bu durumda Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. maddesi devreye girer. Tasarrufu kısıtlanan bu tarz binalar ve arsalar için kısıtlama devam ettiği sürece 1/10 oranında (indirimli) kısıtlı emlak vergisi ödenir.
Muafiyetin Bozulduğu ve İstisnanın Uygulanmadığı Durumlar
Kanun, koruma altındaki alanların ticari rant kapısı olmasını ve hukuka aykırı yapılaşmayı engellemek amacıyla bazı istisnai haller öngörmüştür. Aşağıdaki durumlarda taşınmaz sahibi vergi muafiyetinden yararlanamaz:
Büyükşehirlerde Ticari Kullanım: Büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde yer alan tescilli taşınmaz veya sit alanı parselleri, eğer ticari faaliyetlerde kullanılıyorsa (basit usulde vergilendirilenler hariç), emlak vergisinin yarısını ve çevre temizlik vergisinin tamamını ödemek zorundadır.
Kaçak ve Aykırı Yapılaşma: Getirilen kesin yapılanma yasağına aykırı olarak inşa edilen kaçak yapılar ile tescilli binalara yapılan kanuna aykırı eklentiler varsa; bu aykırılıklar giderilinceye veya kaçak yapılar yıkılıncaya kadar vergi muafiyeti hükümleri uygulanmaz.
Boğaziçi Kanunu Kapsamındaki Konut ve İşyerleri: 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’na göre; Boğaziçi Sahil Şeridi veya Öngörünüm Bölgesinde yer alan ve konut ya da işyeri olarak kullanılan taşınmaz kültür varlıkları bu vergi istisnası kapsamı dışında tutulmuştur.
Sonuç ve Hukuki Destek
Sit alanı ilan edilen bölgelerdeki vergi muafiyetleri ve kısıtlı emlak vergisi uygulamaları, mevzuatın karmaşıklığı sebebiyle sıklıkla uyuşmazlıklara sahne olan hukuki süreçlerdir. İlgili koruma kurullarının kararları, tapu kayıtlarındaki şerhlerin niteliği ve taşınmazın imar durumu, doğrudan vergi yükümlülüğünüzü belirlemektedir.
Geçmişe dönük hatalı veya yersiz ödenen emlak vergilerinin iadesi (düzeltme ve şikayet yoluyla) ya da haksız vergi tarhiyatlarına karşı açılacak iptal davalarında hak kaybı yaşamamak adına, sürecin gayrimenkul ve idare hukuku alanında uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.