Kira hukukundan doğan uyuşmazlıklar, günümüzde hem ev sahiplerini (kiraya veren) hem de kiracıları yakından ilgilendiren hukuki süreçlerin başında gelmektedir. Kiraya verenlerin taşınmazlarını tahliye edebilmeleri için kanunda sınırlı sayıda sebep öngörülmüştür. Bu sebeplerden biri ve uygulamada en sık karşılaşılanı ise tahliye taahhütnamesidir.
Peki, tahliye taahhütnamesi ile taşınmaz tahliye edilebilir mi? Bu taahhütnamenin geçerli olabilmesi için hangi şartları taşıması gerekir ve hukuki süreç nasıl işler? Bu yazımızda, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye sürecini Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Yargıtay içtihatları ışığında detaylıca inceleyeceğiz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına (tahliye edeceğine) dair kiraya verene sunduğu yazılı bir beyandır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1. maddesinde düzenlenen bu kuruma göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği takdirde kiraya veren, kirayı icra veya dava yoluyla sona erdirebilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli kabul edilebilmesi ve işleme konulabilmesi için kanunun aradığı çok sıkı şekil ve esas şartları bulunmaktadır. Aksi halde taahhütname geçersiz sayılacak ve tahliye talebi reddedilecektir.
Geçerlilik şartları şunlardır:
Yazılı Şekil Şartı: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü olarak verilen tahliye sözlerinin hukuken hiçbir bağlayıcılığı yoktur. Adi yazılı şekil yeterli olmakla birlikte, ispat kolaylığı açısından noter huzurunda düzenlenmesi veya onaylanması tavsiye edilir.
Taşınmazın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması: En kritik şartlardan biri budur. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi imzalanırken veya taşınmaz kiracıya teslim edilmeden önce verilmişse kesinlikle geçersizdir. Kanun koyucu burada kiracının barınma ihtiyacı baskısı altında bu belgeyi imzalamasını engellemeyi amaçlamıştır.
Tahliye Tarihinin Belirli Olması: Belgede, taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceğinin (gün, ay, yıl olarak) açık ve net bir şekilde belirtilmesi zorunludur.
Bizzat Kiracı Tarafından Verilmesi: Taahhütname bizzat kiracı (veya özel yetkilendirilmiş vekili) tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından verilmesi gerekir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığı halinde, taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmazsa kiraya verenin başvurabileceği iki farklı hukuki yol bulunmaktadır:
1. İcra Takibi Yoluyla Tahliye
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 (bir) ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir. İcra dairesi tarafından kiracıya bir tahliye emri gönderilir. Kiracı bu emre 7 gün içinde itiraz etmez ve 15 gün içinde taşınmazı boşaltmazsa, zorla tahliye işlemleri başlatılır. Eğer kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse, itirazın iptali ve kaldırılması süreçleri devreye girer.
2. Dava Yoluyla Tahliye
Kiraya veren, yine taahhüt edilen tarihten itibaren 1 (bir) ay içinde doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar (Yargıtay Kararları Işığında)
Tarihi Boş Bırakılan Taahhütnameler (Beyaza İmza): Uygulamada ev sahiplerinin kira sözleşmesi ile birlikte imzasız veya tarihi boş bırakılmış tahliye taahhütnamesi aldıkları sıkça görülmektedir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, belgeyi boş olarak imzalayan kiracı, bu belgenin sonradan ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Kiracı, belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ancak yazılı delille ispat etmek zorundadır.
Aile Konutu Şerhi: Kiralanan taşınmaz “aile konutu” niteliğindeyse, sadece sözleşmeyi imzalayan eşin verdiği tahliye taahhüdü yeterli olmaz. Diğer eşin de rızasının veya imzasının bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde taahhütname geçersiz kabul edilebilir.
Tahliye taahhütnamesi, mülk sahipleri için hızlı ve etkili bir tahliye yolu sunsa da, belgenin hazırlanması ve hukuki sürecin yürütülmesi son derece teknik detaylar barındırmaktadır. Geçerlilik şartlarını taşımayan bir belge veya kaçırılan 1 aylık dava süresi, ciddi hak ve zaman kayıplarına yol açar.
Bu nedenle, gerek tahliye taahhütnamesi hazırlanırken gerekse icra ve dava süreçleri yürütülürken ileride telafisi güç zararların doğmaması adına alanında uzman bir avukattan profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlı olup, hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Somut olayınızla ilgili detaylı değerlendirme ve avukatlık hizmeti için Avukat Şule Çelik Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.