Gayrimenkul yatırımı yaparken veya barınma ihtiyacınızı karşılamak amacıyla bir ev satın aldığınızda, taşınmazın içinde halihazırda bir kiracı bulunması sık karşılaşılan bir durumdur. Çoğu yeni mülk sahibi, evi satın alır almaz kiracının çıkmak zorunda olduğunu düşünse de, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiracıyı koruyan katı kurallar içermektedir.
Bu yazımızda, Avukat Şule Çelik Hukuk Bürosu olarak, kiracılı bir taşınmaz satın aldığınızda yasal haklarınızın neler olduğunu, tahliye sürecinin nasıl işlediğini ve yeni malikin gereksinimi (ihtiyacı) nedeniyle tahliye davasının detaylarını inceleyeceğiz.
1. Taşınmazı Satın Aldığınızda Kira Sözleşmesine Ne Olur?
Türk Borçlar Kanunu Madde 310 uyarınca, kiralanan bir taşınmazın el değiştirmesi halinde, yeni malik (yeni ev sahibi), kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yani, önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesi, aynı şartlarla sizin için de bağlayıcı olmaya devam eder.
Taşınmazı satın almanız, kiracıyı derhal tahliye edebileceğiniz anlamına gelmez. Ancak kanun koyucu, mülkiyet hakkını korumak adına yeni malike “ihtiyaç nedeniyle tahliye” hakkı tanımıştır.
2. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?
TBK Madde 351’e göre, yeni malikin taşınmazı satın aldıktan sonra kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli şartların bir arada bulunması gerekir:
Gerçek ve Samimi Bir İhtiyaç: Yeni malikin; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı bulunmalıdır.
Zorunluluk İlkesi: İhtiyacın sadece bir istek değil, zorunlu, gerçek ve samimi olması şarttır. Örneğin; yeni malikin kirada oturması, tayininin o şehre çıkması veya sağlık sebepleri Yargıtay tarafından “samimi ihtiyaç” olarak kabul edilmektedir. (Yazlık ihtiyacı veya yatırım amacı tahliye sebebi sayılmaz.)
3. Kiracılı Ev Alındığında Tahliye İçin Yapılması Gereken İşlemler ve Süreler
Tahliye sürecinde en çok yapılan hata, yasal sürelere uyulmamasıdır. Sürelerin kaçırılması, dava hakkının kaybedilmesine yol açar. Yeni malikin önünde iki farklı hukuki yol bulunmaktadır:
Seçenek 1: 1 Ay ve 6 Ay Kuralı (Kanuni Süreç)
Yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren belirli süreleri işleterek tahliye davası açabilir:
İhtarname Çekilmesi: Tapu devir tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde, kiracıya taşınmazın satın alındığı ve ihtiyaca binaen tahliye edilmesi gerektiği noter aracılığıyla ihtarnamesi ile bildirilmelidir. (Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir, kaçırılırsa bu yola başvurulamaz.)
6 Aylık Bekleme Süresi: İhtarname çekildikten sonra, kiracıya taşınmazı boşaltması için tapu devir tarihinden itibaren 6 ay süre verilmiş olur.
Dava Açılması: 6 aylık süre dolduğunda kiracı hala çıkmamışsa, süre bitiminden itibaren 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılmalıdır.
Seçenek 2: Kira Sözleşmesinin Bitimini Beklemek
Eğer tapuyu aldıktan sonra 1 aylık ihtar çekme süresini kaçırdıysanız veya mevcut kira sözleşmesinin bitiş tarihi 6 aydan daha yakın bir süreyse, bu yolu tercih edebilirsiniz.
Eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz.
4. Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı (Tazminat Riski)
Yeni malik, ihtiyacı olduğunu belirterek kiracıyı mahkeme kararıyla tahliye ettirirse, TBK Madde 355 uyarınca haklı bir sebep olmaksızın o taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Eğer bu kural ihlal edilir ve ev başkasına kiralanırsa, tahliye edilen eski kiracı, yeni malike karşı tazminat davası açabilir. Bu tazminat bedeli, kiracının son kira yılında ödediği 1 yıllık kira bedelinden az olamaz. Bu nedenle “ihtiyaç” gerekçesinin gerçekliğine özellikle dikkat edilmelidir.
İçinde kiracı olan bir taşınmaz satın alındığında, tahliye süreci oldukça hassas ve sıkı şekil şartlarına bağlı bir hukuki yoldur. İhtarname sürelerinin kaçırılması, ihtarnamenin usulüne uygun hazırlanmaması veya ihtiyacın mahkemede yeterince ispatlanamaması, davanın reddedilmesine ve mülkiyet hakkınızın kullanımının yıllarca gecikmesine sebep olabilir.
Bu tür telafisi güç zararların önüne geçmek adına sürecin en başından itibaren, tapu devri yapılmadan dahi uzman bir avukattan hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşır.
Siz de yeni aldığınız evdeki kiracının tahliyesi, ihtarname süreçleri veya kira hukukuyla ilgili diğer tüm uyuşmazlıklarınız için Avukat Şule Çelik Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilir, profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.