Gayrimenkul Hukuku

Hayatınızın en büyük yatırımı olan gayrimenkulleriniz, hukuki boşluklara ve kötü niyetlere kurban edilemez. Tapu iptal ve tescil davalarında mülkiyet hakkınızı sarsılmaz bir kararlılıkla savunuyoruz.

1. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Mülkiyet hakkının hukuka aykırı olarak el değiştirdiği durumlarda, gerçek hak sahibinin tapu sicilini düzeltmek amacıyla başvurduğu temel dava yoludur:

• Yolsuz Tescil ve Muvazaa: Tapu sicilindeki kaydın gerçek hukuki duruma uymadığı hallerde (yolsuz tescil) veya üçüncü kişileri (veya mirasçıları) aldatmak amacıyla yapılan danışıklı (muvazaalı) devirlerde tapunun iptali ve gerçek hak sahibi adına tescili davaları.

• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekil tayin edilen kişinin (örneğin emlakçı veya akraba) satış yetkisini müvekkilinin zararına ve kendi/üçüncü kişi lehine kullanması sebebiyle açılan tapu iptal davaları.

• İnançlı İşlemler: Teminat veya idare etme amacıyla güvene dayalı olarak devredilen ancak iade edilmeyen taşınmazların hukuki yollarla geri alınması.

2. İnşaat Hukuku ve Kentsel Dönüşüm (6306 Sayılı Kanun)

İnşaat projelerinin hukuki altyapısının kurulması ve taraflar arasındaki yüksek meblağlı uyuşmazlıkların çözümü:

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ve hasılat (gelir) paylaşımı modellerinin, arsa sahibinin ve müteahhidin haklarını güvence altına alacak şekilde noter huzurunda resmi şekilde tanzimi.

• Müteahhidin Temerrüdü ve Eksik/Ayıplı İşler: İnşaatın süresinde teslim edilmemesi (gecikme tazminatı/kira kaybı talepleri), projeye aykırı eksik veya kusurlu (ayıplı) yapılması hallerinde sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshine yönelik davalar.

• Kentsel Dönüşüm Süreçleri: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında; riskli yapı tespiti, üçte iki (2/3) çoğunluk kararları, azınlık paylarının satışı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nezdindeki idari itiraz süreçlerinin yürütülmesi.

3. Mülkiyet Hakkının Korunması ve Müdahalenin Men’i

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve zilyetlik haklarına yönelik üçüncü kişilerin haksız tecavüzlerinin engellenmesi:

• El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i): Taşınmaza haksız olarak yerleşen veya kullanan kişilere karşı tahliye ve tecavüzün önlenmesi davaları.

• Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı): Taşınmazın hak sahibi olmayan kişi tarafından haksız ve kötüniyetli kullanımı sebebiyle, geriye dönük (5 yıllık) kira bedeli eşdeğerindeki haksız işgal tazminatının tahsili.

• Şufa (Önalım) Hakkı Davaları: Paylı (müşterek) mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların aynı bedelle öncelikli satın alma hakkını mahkeme yoluyla kullanması.

• Geçit Hakkı Tesisi: Yola bağlantısı olmayan (mutlak veya nispi) taşınmazlar için komşu parseller üzerinden mahkeme kararıyla zorunlu geçit hakkı kurulması.

4. İmar ve Kamulaştırma Hukuku

Kamu gücü kullanılarak mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin hukuki denetimi ve adil bedelin tahsili:

• Kamulaştırma ve Bedel Tespiti: İdare tarafından kamu yararı gerekçesiyle taşınmaza el konulması durumunda, taşınmazın gerçek (rayiç) değerinin tespiti ve bedelin tahsili davaları.

• Kamulaştırmasız El Atma Davaları: İdarenin yasal bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın fiilen (yol, park yaparak) veya hukuken (imar planında yeşil alan göstererek) taşınmaza müdahale etmesi halinde tazminat veya tapu iptal davalarının açılması.

• İmar Planı İptal Davaları: Taşınmazın değerini düşüren veya yapılaşma hakkını kısıtlayan hukuka aykırı 1/5000 veya 1/1000 ölçekli nazım ve uygulama imar planlarına karşı İdare Mahkemelerinde iptal davaları.

Büromuz; gayrimenkul hukukunun salt kanun maddelerinden ibaret olmadığının, tapu sicil müdürlükleri, belediyeler ve kadastro müdürlüklerindeki idari pratiğin de hayati önem taşıdığının bilincindedir. Müvekkillerinin gayrimenkul yatırımlarını her türlü idari ve hukuki riske karşı koruyan, sağlam bir yasal temel üzerine inşa eder.